Un informe privado reveló que la oferta de departamentos usados en la Ciudad disminuyó un 5,39% en el último año. La creciente demanda y el acceso al crédito hipotecario impactaron en la disponibilidad de inmuebles. Palermo, Recoleta y Belgrano encabezan la lista de barrios con más unidades en venta.
El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa un proceso de reducción en la oferta de departamentos usados. Según el Monitor Inmobiliario, actualmente hay 70.142 unidades en venta, lo que representa una caída interanual del 5,39%. Entre los factores que explican esta disminución se encuentran el incremento en la cantidad de escrituras, la reaparición del crédito hipotecario y la competencia con los emprendimientos en construcción.
Durante 2024 se realizaron más de 54.000 escrituras, y en enero de 2025 se registraron 3.645 operaciones, de acuerdo con el Colegio de Escribanos porteño. Este crecimiento consolidó una tendencia positiva en la compra-venta de inmuebles. En este sentido, las hipotecas tuvieron un papel clave, quintuplicando la cantidad de operaciones en el último año y facilitando el acceso a la vivienda propia.
Por otro lado, la derogación de la Ley de Alquileres incentivó a muchos propietarios a destinar sus unidades al mercado de alquiler en lugar de venderlas. A su vez, la menor actividad en la construcción impactó en la colocación de propiedades usadas, ya que el stock de nuevos desarrollos sigue siendo significativo.
Daniel Bryn, responsable del Monitor Inmobiliario, explicó que la oferta de inmuebles en general, incluyendo casas y PH, se redujo más de un 30% desde su pico entre 2020 y 2023. “El mercado muestra señales de mayor dinamismo, con más operaciones de compra-venta y una reducción del stock disponible”, sostuvo.
En cuanto a la distribución de la oferta, los barrios con mayor cantidad de departamentos en venta son Palermo, con 12.377 unidades, Recoleta (6.638) y Belgrano (6.407). También figuran Caballito (5.420), Balvanera (3.287) y Villa Urquiza (3.082), entre otros. En contraste, Puerto Madero, Villa Riachuelo y Versalles presentan una menor disponibilidad de propiedades, debido a la baja rotación y los altos valores en el caso de la zona ribereña.
Los precios de los departamentos varían según el barrio y la tipología de las unidades. En Palermo, un dos ambientes ronda los USD 140.000, mientras que en Recoleta se consiguen desde USD 135.000. En Belgrano, los valores parten de los USD 145.000, mientras que en Puerto Madero los precios más bajos comienzan en USD 250.000. En zonas como Versalles y Villa Riachuelo, los valores son más accesibles, con unidades de dos ambientes entre USD 90.000 y USD 110.000.
El Monitor Inmobiliario advierte que, si la tendencia en la cantidad de escrituras firmadas continúa, el stock de propiedades en venta podría seguir reduciéndose en los próximos meses. Además, la estabilización del dólar contribuyó a una menor diferencia entre oferta y demanda, reduciendo el margen de negociación. “En años anteriores, la brecha de contraofertas alcanzaba el 10% o 12%, mientras que actualmente se ubica en torno al 5% o 6%”, precisó Bryn.
Asimismo, el crédito hipotecario adquirió un rol fundamental. “Cada operación con crédito genera en promedio entre dos y dos veces y media más transacciones adicionales”, explicó Bryn, destacando el efecto en cadena dentro del mercado inmobiliario. En este contexto, las zonas con mayor dinamismo son aquellas donde la oferta de departamentos se combina con acceso al financiamiento, facilitando la compra de la primera vivienda.
Para 2025, el sector inmobiliario enfrenta el desafío de mantener la recuperación observada en los últimos meses. Con una oferta en descenso, ventas en aumento y precios en proceso de estabilización, los especialistas prevén que el stock de propiedades siga reduciéndose y los valores se consoliden en los barrios de mayor demanda. “Si estas tendencias se sostienen, en 2025 podría haber menos disponibilidad de unidades y valores más firmes”, concluyó Bryn.
